建诚晟业看疫情（三）：疫情胶着，中央可能放松房地产调控么？
最新数据显示，新增病例并未明显减少，疫情防控仍处于最关键的时期。在关注疫情防控的同时，疫情结束后经济走势、政府即将出台的对冲举措值得关注。
2月3日，中共中央政治局常务委员会召开会议，研究加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。会议同时指出，各级党委和政府要继续为实现今年经济社会发展目标任务而努力。疫情严重的地区要集中精力抓好疫情防控工作，其他地区要在做好防控工作的同时统筹抓好改革发展稳定各项工作，特别是要抓好涉及决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚的重点任务。
建诚晟业相信，房住不炒的大方向不会发生变化，但为应对疫情而适时、针对性调整政策是大概率事件。中央在安排疫情相关工作时也表示，“六稳”相关工作仍是重点。
我们刚刚与某国家级智库（类似国研中心、总台、新华社这种级别，不透露具体单位了）合作完成了一份报告。
建诚晟业认为，为对冲疫情负面影响，中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策，但政策的出台将是渐进的、差异化的（进一步赋权地方政府，不同区域、不同企业、不同需求差异明显）。最晚到二季度，相关政策就会陆续出台，应当密切关注全国投资额、新开工面积、拿地等供给侧指标。若经济和房地产市场下滑超出预期，相关政策的力度就会更大。
具体来看，更多政策将围绕供给端展开，如降低土地出让保证金比例、分期付款，加快销售审批，鼓励销售、降低税费等，优质企业通过公司债等直接融资方式进行融资也将被鼓励；2020年棚改计划有望增加到500万套以上（2019年不足300万套），以鼓励企业投资、拿地，减弱疫情对经济和上下游的影响。
至于需求端，疫情严重、房价平稳甚至有下跌压力的地区，可能会出台鼓励居民合理消费的政策，适当放宽首付比例要求、调整普通住房认定标准以降低居民真实购房负担，将成为重点。
特别说明：以下只是给有关部门的政策建议，不代表一定会出台。大家有好的政策建议，欢迎跟我们沟通。我们会及时向有关部门反馈，促进政府及相关方共度时坚，抗击疫情。
报告关键内容如下，供大家参考。
一、重点针对企业供给端给予鼓励政策，促进投资开工恢复，降低疫情影响
建诚晟业研究显示，受疫情影响，一季度全国商品房销售面积可能同比下降37%，二季度降幅缩小至16.7%，疫情严重的区域降幅将超过25%，若新增病例不能快速下滑，疫情对市场的影响还会扩大。短期内，疫情导致众多企业售楼处短期无法开放，出于销售资金回笼放慢和整体市场走势的担忧，房地产企业放慢拿地、开工将会十分普遍，预计一二季度投资开工数据将明显下滑，给上下游企业和宏观经济带来巨大影响。
有鉴于此，建议有关部门针对企业供给端出台相关政策，以促进投资开工恢复，对冲疫情带来的负面冲击，具体如下：
拿地方面：降低参与土地出让时的保证金支付比例，鼓励更多企业参与竞拍，对竞得方支付出让金给与更长的分期付款安排，降低企业资金压力。鼓励地方政府出让更多优质土地，在出让底价、销售限价、配建措施等出让条件上给予优惠。
税费方面：对疫情严重的区域，针对经营健康、社会责任感强的主流房企，适度延缓土地增值税清缴；在持有物业运营等相关领域，如办公、商业、酒店、长租公寓等，受疫情影响最为显著，建议适当降低房产税比例，同时在增值税等相关税费方面给与优惠，地方政府应当推动资产持有者、使用者相互协同，共度时艰，帮助相关企业降低经营成本并切实让利中小企业，促进商业、酒店等受疫情影响最大的消费领域走出低迷；对实际参与社区一线疫情防控、压力巨大的物业服务企业，给与税费减免、奖励等多方面的利好政策，鼓励企业进一步做好疫情防控，更好地服务于业主。
资金方面：加快银行按揭贷款审批和发放，同时通过供应链保理、购房尾款资产证券化等方式，促进房地产企业加速回款，在确保资金安全前提下，鼓励企业通过银行保函等方式灵活使用购房资金，将更多资金用于项目开发建设；鼓励房地产企业在确保自身财务风险不扩大的前提下，更多使用公司债、企业债、境内资本市场等直接融资方式；在疫情影响较大区域或棚改、公租房等民生领域，加大对相关企业投资开发建设的支持，鼓励相关机构加快项目融资审批，促进项目快速开工。
- 二、疫情严重地区适度鼓励自住需求，鼓励居民合理消费，对冲下行风险
根据建诚晟业的预测，全国一季度商品房销售面积降幅达37%，二季度降幅缩小至16.7%，随着下半年市场恢复，全年降幅缩小至7.9%，不至于对宏观经济带来巨大冲击。但需要注意的是，若疫情不能很快控制，3月市场不能很快启动，一季度降幅可能达到42%乃至更高，二季度降幅可能达到29%，导致全年降幅扩大至13.5%。此外，若疫情持续时间长，整体经济冲击大购房信心就需要更长时间恢复，相关风险也需要谨慎时刻关注。
针对购房需求层面，建议有关部门结合各地市场和受疫情影响的程度，进一步加大房地产调控政策“因城施策”力度，具体如下：
1. 及时明确棚改规模，确保2018年提出的三年1500万套棚改任务完成
此前国务院常务会议明确2018-2020年为棚改三年攻坚期，拟完成1500万套，但由于部分省市房价上涨压力大、棚改资金用途监管不严，2019年棚改开工计划减至289万套，不足之前四年平均每年600+万套的一半。若2020年要完成上述计划，需开工超过500万套。历史数据显示，棚改货币化安置对住房销售的贡献超过15%，对开发投资的贡献约10%-15%。建议中央及各地及时明确2020年棚改计划，能给市场带来较大的信心。
在具体执行上，建议有关部门加大研究力度，对国开行及相关政府进行的棚改贷款等进行严格监管，谨防资金违规流入房地产开发，同时要结合当地商品房市场供需情况，合理制定棚改的规模、区位、货币安置化比例，确保棚改对冲经济下行压力的同时，不增加后期房价上涨压力。
2. 适度减少行政性手段对购房者的限制，区别性放开合理改善需求的信贷政策
购房需求的释放是推动市场止跌反弹的关键。建议有关部门在准确研判各地区受疫情影响程度、市场供需结构、房价波动风险等问题的基础上，适时放开不必要的针对自住型购房需求的各种行政性手段；进一步鼓励各地政府通过人才引进、产业支持等政策加大当地产业和人口聚集，降低限购政策对当地的负面影响。
在销售层面，放松放开房企定价权，鼓励开发企业合理定价并通过线上售楼处等各种方式快速实现销售，稳定开发企业和购房者信心；加快项目开盘、网签、抵押备案等审批流程，确保企业正常的销售和回款；在疫情可控、确保人民生命安全的前提下，与开发企业探讨分批次而不是集中开盘，比如单次到访客户需控制在较小范围，控制人群聚集而不是完全关闭售楼处。
此外，对于受疫情影响大的区域（如湖北及其周边省市），若房价平稳甚至有下跌风险，建议适当放松限贷政策，放松二套房的认定标准（如已结清贷款或卖掉首套买二套，不少地区仍视为第二套，首付比例达到50%甚至更高），降低合理的改善型需求首付比例（与2003年SARS相比，目前购房者中多次购房的比例较大，改善型需求逐步成为市场主力，相关限制措施的负面影响较大），同时适时放松普通住房的认定标准，以减少房屋交易相关税费成本，真正让利于购房者。
总体而言，我们建议相关部门在制定政策时优先供给侧，并时刻关注地产金融风险。建议有关部门把握如下原则：
一是对不同区域、不同企业、不同需求的差异化，相关鼓励政策应确保资金主要用于疫情严重的地区，更多面向经营稳健的主流房企（不能谁都救），更多面向自住型需求，不能打破“房住不炒”的总体要求，不能改变全国范围内已基本形成的房价平稳预期和基本被抑制的投资炒房需求；
二是紧密跟踪资金流向和金融风险防控，央行、银保监会等有关部门要会同地方政府、商业银行及相关金融机构，加强对各类地产金融产品的监控，密切跟踪各地房地产金融数据，谨防银行资金违规流入房地产业和居民杠杆率再度上行，受“资管新规”影响大幅收紧的各类通道产品、明股实债暂时不宜放开（风险自担的主动管理类、股权类产品应得到鼓励），严控资金违规流入房地产领域，确保房地产相关贷款产品在整个贷款的比重不上升，地产金融相关风险得到有效控制。
建议政府有关部门高度关注疫情变化，特别是除湖北以外疫情相对较重、防控措施力度更大的第一、二类省市，紧密跟踪房地产市场变化及其可能的经济影响，以便及时、精准、差异化地出台相关应对举措。
建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。
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我们相信，基于投资视角下的价值发现和风险判断，团队长期耕耘积累的专业能力和丰富资源，将为研究成果的专业性和顾问服务的差异化提供保障，支持开发企业和金融机构等房地产产业链相关主体把握行业趋势，预警周期风险，优化研判逻辑，促进资源互通，共同探索新时代下房地产行业转型与企业发展成熟的新篇章。
