建诚晟业看疫情（七）：金钱永不眠，京沪地王之火或可燎更多城市之原
尽管疫情对社会经济秩序和房地产市场带来显著影响，但“金钱永不眠”，以京沪为代表的热点城市土地市场明显升温，众多房企积极参与竞拍，对疫情背后土地市场升温的原因和未来趋势，建诚晟业进行了解读（依然是“三段论”分析框架：是什么？为什么？怎么样？），供参考。
这是建诚晟业团队完成的第七篇疫情相关研究报告，之前六篇我们分别写了总体影响、区域差异、政策放松、开复工、地方政策放松、恒大75折和线上营销等主题，大家可关注公众号查看查看。
1. 京沪等少数热点城市地王频现，更多城市积极推地孕育拿地机遇
首先列几个重点数字，说明下近期京沪土地市场热度之高：
2月11日-18日，北京在3个工作日里累计成交9宗住宅用地，总价363.89亿元，平均溢价率26.8%，均是2018年以来最高水平；多年未在北京拿地的绿城，“击败”众多房企一举斩获其中3宗，总价达144.08亿元。
尽管疫情导致企业复工状况不甚理想，但据不完全统计，共有多达27家房企参与上述土地争夺（几乎全为国企，大赢家绿城第一大股东为央企中交集团），竞争异常激烈，大兴区旧宫镇地块引发74轮“厮杀”，通州台湖、大兴采育等地块因触及价格上限而通过“竞自持”的方式出让（这是2018年11月以来再次出现这一出让方式，侧面反映相关地块竞争之激烈）。
2月20日，怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块，超过招商蛇口和华侨城联合体以310亿元总价拍得的深圳新会展中心地块，成为最新的总价地王。该地块占地超过32万平方米，总开发体量约180万平方米，按地上建筑面积计算楼面地价约为28565元/平方米。值得注意的是，该地块竞拍保证金高达65亿元，其中可售住宅仅4.7万平米（货值约60亿元），另有约40万平米办公可售，其余约135万平米均需全部自持，这与以住宅销售为主、更追求资金快速周转的绝大多数国内房地产企业需求不甚匹配。
多宗地王集中在近期成交，表明热点城市土地价值依然得到房企认同，建诚晟业总结了疫情以来300城市土地市场交易数据，以更全面地观察市场热度（相信大家已经看了很多具体地块的分析，我们更愿意“管中窥豹”，探寻地王背后的逻辑和城市价值的变化）。
以1月24日（除夕）至2月20日（腊月三十至正月二十七，简称“疫情以来”）为统计周期，按全国2月3日开始上班计算为14个工作日；若考虑多数省市2月10日起复工，且售楼处关闭、建筑工地停工导致房地产企业复工普遍较晚，实际不会超过10个工作日。为剔除春节假期所在月份不同的影响，我们将疫情以来数据与春节前（1月1日至1月23日，腊月初七至二十九，共16个工作日）和去年农历同期（2019年2月4日至3月3日）分别进行对比，主要结论如下：
（1）地方政府在疫情不确定的大环境下，推地更加积极，有意推出更多优质地块拉高市场热度，推出量已基本恢复至节前水平：仅不到10个工作日，300个城市推出475宗住宅用地，较去年同期小幅下降3.1%，但总建面同比增长8%，平均楼面价上涨16.5%，表明今年新推的地块普遍单体量较大，且城市能级或区域位置更佳；与与春节前的1月1日至1月23日相比，推出宗数小幅下跌8.1%，考虑到到目前工作日数量仅为节前的一半左右，表明地方政府推地十分积极。
（2）绝大多数城市地块尚待成交，南京、杭州、温州等长三角城市最受关注：由于新推出土地尚处在挂牌期，节后宗成交量明显低于去年同期和节前。300城市共成交住宅用地171宗，同比下降51.6%，但总出让金达1400亿元，同比仅小幅下跌5.0%，但主要受京沪两地高价地带动，绝大多数城市出让尚未恢复。
具体来看，排在第一名和第二名的京沪两地出让金均值达399亿元，是去年同期第一、二名的2.22倍。但从第三名开始，土地出让金规模明显低于去年同期，表明当前土地市场热度仍集中在少数城市；第三-十名城市出让金均值为50亿元，第11-50名城市均值为14亿元，分别比去年同期低31%和35%。除京沪外，排名靠前的城市以长三角地区为主，前20名城市中多达9个来自长三角，如南京、温州、杭州、湖州、金华等。
（3）从高总价地块来看，价值城市低溢价与高能级城市竞争激烈并存，拿地机遇转瞬即逝。以疫情以来总价前20名住宅用地进行分析，有11宗地产生明显溢价，平均溢价率为32.7%，除众多企业关注的北京多宗地块上榜外，其他高溢价地块所在城市为温州、金华、杭州，另有珠三角的珠海（由当地国企华发竞得，去年底以来华发拿地较为积极，除珠海外还在上海、苏州、郑州等多个热点城市拿地，总耗资超过150亿元）；值得企业关注的是，20宗土地有位于上海、长沙、烟台等9宗地均为底价成交，竞争并不激烈，给相关企业拿地提供了机会。
2. 资金宽松预期、政府积极推动、企业战略趋同是疫情以来土地市场热的三大动力
（1）货币环境宽松预期增强，信贷投放力度加大：根据央行最新公布数据，1月新增社会融资达5.07万亿元，创历史新高，其中新增人民币贷款3.34万亿元。考虑到今年1月为春节，实际工作日仅为16个，且一部分受疫情影响（去年1月为22个工作日），表明各金融机构在“有限时间”内积极加大信贷投放的动作明显。此外，受疫情影响，2月初央行、银保监会等出台政策释放货币放松的信号（主要目的是对冲疫情风险，并非针对房地产行业），随后股市也出现一轮上涨，这一系列变化给了房地产企业流动性趋松预期，拿地信心增强。
（2）地方政府积极推出优质地块，部分城市对冲疫情放宽出让条件：一方面，北京等广受开发商关注的城市，近期推出地块较为优质，起始价格合理，且无限价或配建等方面的要求（此前限价房用地集中上市，部分地块后续销售遇到瓶颈），市场化程度高，给企业更好的盈利空间；另一方面，受疫情影响，为鼓励拿地开工，无锡、西安、苏州等地纷纷放宽土地款支付条件（参见：西安、无锡吹响号角，房地产业供给侧政策针对性放松），拿地成本和资金压力大大降低。
（3）龙头企业融资利好，拿地的城市选择和低位抄底的时间预期趋同：1月境外资本市场融资窗口开启，新城、龙湖、旭辉等众多企业在港发行公司债，融资利率创下新低，充足的资金支持给企业提供拿地弹药。根据建诚晟业对主流房企的调研，多数企业预期疫情过去后，资金面宽松可能推动房价、地价反弹，普遍视一季度为拿地窗口期；在城市选择上，经过前几年的大幅扩张，绝大多数品牌房企已形成相对完善的城市布局策略，以一二线为主成为主流选择，三四线仅为机会型介入。较短时间内、多数房企普遍集中看好一二线，是近期京沪等地土地升温的一大动力。
3. 拿地投资需要逆势思维，密切关注疫情和政策走势，金钱永不眠
建诚晟业认为，京沪两地出现地王有相关地块和企业的个性化原因，比如少数企业特别是本地国企因为资金优势、热点城市资产价格更稳、对当地市场更熟悉、目前出让地块和方式较为优质等；但对更多企业而言，我们更应当看到个体之外的总体规律和趋势。
（1）疫情防控不确定性时期，可能存在拿地机会期。从总体来看，疫情加大了短期经济和市场下行压力，给了货币政策放松和土地出让等相关政策放松的可能。这一点还将在未来一两个月持续出现。出于鼓励投资开工和活跃市场的目的，更多城市会进一步放松土地出让相关政策，同时拿出更优质地块出让，在配建、限价等方面的政策限制也会放松，拿地机会因此显现。
（2）城市的差异进一步扩大，企业决策难度加大。首先，短期内（预期为一季度），由于不同区域在疫情严重程度、人口流动性、经济承载力、产业结构等方面的巨大差异（中央已经要求以县为单位制定差别化防控措施），在防控隔离措施和经济工作的侧重点上存在差异，一部分城市已经挂出土地但延迟交易。展望未来一段时间，地方政府在因城施策的大方向上“尺度”有望越来越大，但政策出台将是渐进的、差异化的；另一方面，企业扩张在城市和时机上的策略选择越来越趋同，大家纷纷看好一二线热点城市可能加大相关城市的竞争激烈程度，给企业具体地块的选择判断带来极大难度。
（3）时刻关注房地产金融长效机制建设，金融为先，拿地机会稍纵即逝。此前，有媒体报道央行拟调整MPA（宏观审慎评估体系）中房地产信贷相关考核指标，随后即被否认，并在央行2月19日最新发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》中被否认。报告重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，相关表态与年初央行会议一致。
总量放松固然有助于提高整体流动性，但在房地产企业资金状况好于绝大多数其他行业、房地产相关数据特别是开工投资等并未明显下挫时，房地产金融明显放松的概率不大。建诚晟业认为，货币政策稳中向松是可预期的，考虑到疫情的冲击，放松的力度可能更大，但需要注意的是“乐极生悲”。类似2019年上半年，信托业等参与房地产信贷较多机构放贷量增加，推升了一拨企业融资和土地市场上行，但有关部门对房地产金融各类产品的监控日益严密，在“23号文”的精准打击下，额度管控、占比下降成为主旋律。京沪等地高价地出现，一方面是企业个案，但另一方面又表明，房地产行业资金状况较好后市看好，在这种情况下，房地产行业远没有到需要靠信贷针对性放松来救的程度。
正如本文主题说的“金钱永不眠”，金融资本的逐利性往往会放大甚至过度阐释信息，在房地产企业内部，金融、投资等先导部门也是反应最迅捷的。但我们需要注意的是，房地产行业特别是企业融资、居民购房，虽然跟金融密切相关，但其自身波动相对不频繁。如果过度放大金融宽松的预期，可能给企业经营决策带来困难。
我们年初完成的“2020年房地产行业十大预判”提到，在行业普遍机会不再、市场分化加剧的时代，只有产品能力突出、城市和项目布局合理、金融资本能力优秀的企业才能持续领跑。战略误判、盲目转型将掉队，无序扩张、节奏不准甚至会导致破产。与十年前相比，部分销售规模曾经靠前的企业排名明显下滑，曾经的中型企业或者“区域龙头企业”因盲目扩张、节奏不准，甚至面临破产和被并购的风险：如卓达、证大、三盛宏业、中弘、华业纷纷出现债务违约或破产裁员，最终公司退市或实控人自首等风险事件爆发，盲目扩张（激进拿地）或转向其他产业（文旅、民间金融等投资周期长或被严控的领域）是主要原因。
对房地产企业而言，接下来的一到两个季度，除了关注中央导向和全国整体趋势外，建议积极关注不同区域政策导向，深入研判当地市场变化特别是针对供给端的各项鼓励政策，加强趋势研判，与各地政府保持紧密互动，量入为出，方能在政策波动时降低投资风险及时把握投资机遇。建诚晟业也将在后续相关研究中，结合疫情进展和当地房地产市场情况，开展各地房地产投资潜力与风险评价，敬请期待。
我们相信，基于投资视角下的价值发现和风险判断，团队长期耕耘积累的专业能力和丰富资源，将为研究成果的专业性和顾问服务的差异化提供保障，支持开发企业和金融机构等房地产产业链相关主体把握行业趋势，预警周期风险，优化研判逻辑，促进资源互通，共同探索新时代下房地产行业转型与企业发展成熟的新篇章。
