北京1-7月热点板块/项目简析

板块情况：上地板块拔得头筹，郊区热度整体高于市区

    2022年1-7月，从销售金额上看热销板块中海淀区独占三席，且销售金额均达到百亿元，其中上地板块销售金额接近200亿元，销售面积23.85万㎡，高出第二名西山板块近一倍；top10热销板块共计销售金额884.63亿元，占比全市销售金额份额的44%。

上地板块：高科技产业园区，百强企业云集

配套

交通：地铁上地站 、清河站 、西二旗站

学校：上地实验小学、清华附小、北大附小、农业大学、北京体育大学

商业：华联购物中心 、清河万象汇

企业：中关村软件园 、百度大厦 、华为大厦 、快手 、IBM等

    2022年1-7月上地板块商品住宅成交面积共计23.85万㎡，较2021年同期同比增长3.2%；成交金额196.63亿元，同比增长65%；成交均价82451元/平米，同比增长60%。

    截止2022年7月，板块内库存7.26万平米，去化周期2.2个月。

上地板块成交结构：改善与刚需分化明显

    从成交结构看，上地板块呈两极分化状态，改善需求高于刚性需求，其中面积段150平米以上，总价段1000万元以上占比最高，成为板块内主力需求；70-90平米，总价段300-350万元以内次之。

表：2022年1-7月上帝板块住宅市场销售面积与总价段交叉分析

上地板块二手房

上地板块二手房均价9-11万元/平米，建筑年代较新的社区均价在11万元/平米以上，次新的社区均价9-10万元/平米，较为老旧社区8-9万元/平米；其中合景映月台均价12.7万元/平米为区域最高。

板块点评

稀缺地块——板块位于北五环旁，上地核心区内，地铁13号线和京新高速贯穿，稀缺地段

稀缺资源——板块内配套成熟，资源丰富，世界五百强企业云集，清华北大农大等高校环绕，西邻百望山，南观颐和园

稀缺供应——近五年上地板块仅两块用地成交[2019]056号（金隅凤栖家园）/[2021]012号 013号（学府壹号院），且两项目房源均所剩无几。

1-7月前十项目销售突破500亿元，海淀销售业绩占比过半

    2022年1-7月，北京前十项目销售额总额108亿元，同比上升6.6%；

    从各项目价格、金额和区位来看，海淀区项目占据半壁江山，top3成交金额差距大，多数项目平均单价超过8万元/㎡；部分项目出现房企合作情况，如幸福里润园、永定府等热销项目成为1-7月多家房企流量权益销售金额的主要动力。

表：2022年1-7月项目销售排行榜（成交金额）

学府壹号院位居首位，前十项目销售规模同比下降9%

    从销售金额TOP10排名来看，前十项目主要以国企央企项目为主，学府壹号院位居榜首，中建壹品学府公馆紧随其后，销售额相差约18亿元。与2021年同期相比，TOP10房企销售总额同比下降8.77%，且门槛值由37亿元降至29亿元。

表：1-7月房地产项目销售排行榜（2022/2021）

学府壹号院：地理位置优越，周边配套设施成熟

地块情况：2021年北京首批集中供地共出现8个高标准住宅，其中融创121亿元竞得海淀树村地块，触达限地价，溢价率2.58%，分南北两宗，均达地价上限和政府持有商品住宅产权份额上限。因同时兼具“高标准”住宅和共产房属性备受业内关注；

项目区位：学府壹号院位于海淀上地板块核心区，五至六环间，IT总部聚集地，贴近主流客群，配套成熟。周边产业园、科技园聚集，交通便捷，产品力良好。

图：项目区位

表：地块及周边配套设施建设

学府壹号院：改善性产品为主，与周边二手房倒挂

项目情况：项目南北地块目前已推出一共900套房源，指导售价11.2万/㎡，但政府持有产权份额占20%，实际指导售价约8.96万/㎡。

去化情况：首次推盘时间于2021年10月底，首次开盘摇号去化率达九成，销售表现突出后进入持销期。截至2022年8月，已售出833套，海淀北五环区域早已断供多年，区域内二手房的价格都达到了10万-12万/㎡，与周边二手房形成了明显的倒挂，具有明显价格优势。

图：楼栋户型&面积分布图

学府壹号院：项目区位价值高，中大户型为主

主力户型及面积：183㎡四居室（牺牲局部小功能区，成全整体舒适感，整体设计优）、220㎡五居室（套内面积约176.8平米，得房率约80%）、275㎡四居室。项目分为南北区，北区0043地块9栋楼，488套；南区0050地块7栋楼，438套。

183㎡四居室

275㎡四居室

220㎡五居室