2022北京市场年报（展望篇）-五力模型支撑市场反弹

2023年市场展望&策略

岁末年初，房地产政策环境进一步宽松，全国范围信贷投放呈现复苏迹象，刚性及合理改善型需求被进一步支持，改善型需求有望持续释放，而房地产行业历经一年多的持续回落，预期已逐步筑底，全国范围内高能级城市市场已有复苏迹象，叠加疫情防控政策放开，全社会回归到以经济建设为中心的发展方向，2023年北京房地产市场将全面复苏。

精彩回顾

PART.1：政策、企业、市场逐步筑底反弹

政策底已确认，企业底和市场底即将而来

重点关注稳健型民企获得加杠杆支持后在土地市场的补货动作，少数稳健型企业的投资信心恢复（如龙湖、旭辉等），有助带动购房者预期好转和需求释放，推动市场底部到来。

从风险角度看，高能级城市进一步下滑概率不大，地价几无下行空间，近期新推出土地盈利空间打开，竞争不甚激烈，2023年上半年针对性补货窗口期已出现。

PART.2：全国量价小幅反弹，北京市场企稳复苏

2023年北京预测：市场企稳复苏，景气小幅回升

图：北京新房供求及价格变化

图：北京政策强度与二手房成交规模

北京市场企稳复苏，政策敏感度高。从政策强度历史变化来看，北京新房与二手房成交变化趋势基本与政策强度变化相吻合，今年下半年以来北京的定向宽松政策试点及中央降利率等利好连续推出，政策强度下降的同时，市场成交持续回升，均达年内相对高点。

图：北京库存规模与出清周期

图：北京季度景气指数及预测

去化持续回落，景气指数回升：库存规模处于波动上行趋势，2022年下半年以来库存规模及出清周期同步下降，7-10月供应量持续增长，成交量冲高回落，库存规模止跌回升，出清周期继续回落。模型预测显示，2022年Q4北京景气指数为77.8点，处于偏冷区间，后续有望回升至85点之上，进入适中区间。

PART.3：城市基本面优势明显，把握主城机会，重点布局近郊

把握主城，重点布局近郊，谨慎进入远郊

主城六区：海淀区土地供应较少，拿地成本高，去化周期较短，房地价差较大，市场热度较高，朝阳区、丰台区土地供应充足，新房大量供应导致出清周期拉长，但市场基本面良好；

近郊六区：关注昌平、顺义和大兴，土地供应充足，市场需求旺盛，其中大兴新房市场规模及出清周期优于其他区域；

远郊四区：土地供应较少，市场需求较弱，去化周期较长，以满足当地客群为主，市场总体量较小，谨慎进入。

PART.4：优化投资策略，扬长避短，发挥项目特点

宏观经济：通过对政策环境、区域规划、经济发展、产业布局等多层面，研判城市宏观经济综合发展水平

房地产市场：从土地市场、新房市场到二手房市场等多个维度，研判房地产市场发展状态

对标本地龙头企业，加强各领域合作

积极拿地，全面覆盖，重点深耕：近年各房企加强在京布局，如越秀、建发均为2021年首次进京，中海积极参拍补仓；

加强合作，实现双赢：2022年，部分房企联合开发的项目亦表现较好，如远洋源山春秋(远洋、中交)、保利锦上(保利、金地、华润)、国誉万和城(远洋、城建)等热销项目均为国企-央企联合开发。

表：2022年北京房企拿地金额排行榜

优化投资策略，扬长避短，发挥项目特点

发挥企业优势，合理设定预期：房企结合区域特点、成本、产品等因素，可总结梳理自身优势，结合公司内对城市布局的特殊考虑，设定针对不同区域和项目的合理预期；

优化投资测算模型，提升项目针对性：根据项目体量、利润预期、产品类型等方面，针对不同类型项目（如主城核心高端产品周转率相对较低，近郊中低端项目周转率更高），优化投资测算模型，充分发挥项目特点。

图：企业策略及投资测算模型

关于2023年全国市场发展走势请关注

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2023年11月17日 17:47

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